Nový občanský zákoník - novinky spojené s pronájmem nemovitostí
V novém občanském zákoníku je několik změn, ty nejdůležitější z nich, které se týkají převážně změn ve smlouvě o nájmu, jsou stručně popsané níže:
V případě přenechání bytu nájemci k uspokojení bytových potřeb jsou nově zavedená zvláštní ustanovení:
- ve kterých pronajímatel může nájemníka z nájmu vypovědět jen z důvodů stanovených zákonem;
- která se netýkají právnických osob, protože ty nemůžou bydlet a nemají ani bytovou potřebu, dále se netýkají případů, kdy je nemovitost určená k rekreačnímu či krátkodobému ubytování a dále také, když je nemovitost určená k jinému účelu než k bydlení;
Smlouvy jsou sepsané volněji a nahrávají nájemníkům
- nájemní smlouva nemusí nezbytně obsahovat náležitosti jako přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání, způsob výpočtu nájemného a spojené úhrady;
- pro platně uzavřenou smlouvu podle nového zákoníku postačí, sjednají-li si strany předmět nájmu a skutečnost, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata;
- nájemní smlouva bude muset být písemná, s tím rozdílem, že její neplatnosti pro formální chyby se nebude moci dovolávat pronajímatel vůči nájemci;
- zakázána budou nově také všechna ustanovení, která ukládají nájemci zaplatit smluvní pokutu a ustanovení, která ukládají nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené;
- pokud strany neuzavřely platnou smlouvu či neuzavřely smlouvu vůbec, bude nově nájemce chráněn ustanovením, které mu umožní nájem bytu vydržet (3 roky);
Vysvětlení pojmu „způsobilý byt“
- jde o byt, který odpovídá ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je to takový byt, který je čistý, v dobrém stavu a kde jsou zajištěna běžná plnění spojená s užíváním bytu (voda, elektřina, topení, odpady apod.);
- není-li byt způsobilý k nastěhování nebo neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat, a po dobu trvání vady nemá povinnost platit nájemné;
- pokud se však nastěhuje, má právo pouze na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní;
- výše uvedené neplatí, znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, stejně tak i v případě, že si byt nájemce neprohlédl, ačkoliv ho pronajímatel k prohlídce vyzval.
Výše nájemného a záloh za užívání nemovitosti
- strany sjednávají nájemné jako pevnou částku za měsíc užívání předmětu nájmu;
- pokud však strany výši nájemného neujednají, nemá to vliv na platnost nájemní smlouvy;
- v takovém případě má pronajímatel právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá;
- strany si dále ve smlouvě ujednají, která plnění, respektive služby spojené s užíváním bytu nebo s ním související zajistí pronajímatel;
- způsob rozúčtování služeb musí být určen již před jejich poskytnutím, nájemce má také právo nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok;
- nájemné spolu se zálohami za služby jsou splatné vždy předem na každý měsíc, a to nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, není-li mezi stranami ujednáno jinak
- nájemné či jeho změna se zpravidla sjednává dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem;
- pro případ, že se však pronajímatel a nájemce na výši nájemného nedohodnou, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci zvýšení nájemného, a to až do výše nájemného obvyklého v daném místě (za poslední tři roky však maximálně o 20 procent);
- souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zvyšuje se nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu;
- nesouhlasí-li nájemce nebo je-li nečinný, má pronajímatel právo navrhnout po uplynutí dvou měsíců od doručení návrhu na zvýšení, aby výši nájemného určil soud;
- soud na návrh pronajímatele rozhodne o určení nájemného, které je v místě a čase obvyklé a určí výši nájemného ke dni podání návrhu soudu, což by v praxi znamenalo povinnost nájemce doplatit rozdíl nájemného za uplynulé měsíce od podání návrhu.
Vylepšení nemovitosti – zateplení, výměna oken
- zvláštním případem je situace, kdy pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepší užitnou hodnotu pronajatého bytu či podmínky bydlení v domě
- za této situace se může pronajímatel s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného v maximální výši 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně;
- souhlasí-li s návrhem nájemci alespoň dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení nájemného i pro ostatní nájemce;
- jestliže k dohodě mezi nájemci a pronajímatelem nedojde, má pronajímatel možnost navrhnout soudu zvýšení nájemného z tohoto důvodu, ale pouze o tři a půl procenta ročně z účelně vynaložených nákladů;
- strany si mohou ujednat, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu na zajištění nájemného a jiných povinností, tato jistota bude moci být oproti současnému stavu dvojnásobná a pronajímatel tedy bude moci požadovat jistotu až ve výši šestinásobku měsíčního nájemného;
- při skončení nájmu vrátí pronajímatel nájemci jistotu a započte si přitom, co mu nájemce z nájmu dluží;
- nájemce má právo požadovat úrok z jistoty ve výši zákonné sazby.
Rádi Vám poradíme.