Peníze z fondu oprav připadnou při koupi či prodeji bytu komu?

Nastala situace, že kupujete nebo prodáváte byt. Cenu už máte stanovenou. A pak si uvědomíte, že v domě existuje fond oprav na správu a opravu této nemovitosti.

Zálohy, které majitel bytu pravidelně zasílá do fondu oprav se postupně kumulují na účtu fondu oprav a při prodeji bytu pak vyvstává otázka, zda tyto zálohy zůstanou i nadále na tomto účtu či budou vyplaceny zpět danému majiteli a zda bude nový majitel bytu nucen něco do fondu oprav doplácet.

Zálohy jsou na jedné straně brané jako finance, které si vlastník bytu odkládal na opravu svého majetku a má na ně tak následně po prodeji bytu nárok, protože do dne prodeje bytu nedošlo k potřebě vyčerpání financí na opravy.

Na straně druhé jsou tyto zálohy brané jako finance potřebné pro postupné uvolňování při chátrání domu a jako takové zůstanou na účtu fondu oprav, aby další vlastník bytu následně nemusel doplácet větší sumu na potřebnou opravu.

Jako příklad uvádíme postup při prodeji movitého majetku: Pokud prodáváte např. auto, nepřevádíte automaticky novému majiteli automobilu peníze, které jste si uspořili na jeho opravu.

Ze zákona č. 72/1994 §15 o vlastnictví bytů pak vyplývá následující:

Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda spoluvlastníků neurčuje jinak, nesou náklady poměrně dle velikosti spoluvlastnického podílu.

Vlastníci jednotek skládají tyto finance jako zálohu na opravy. Výši záloh si určí usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech na opravy.

Finance, které poskytnou vlastníci ve formě záloh jsou závazkem společenství vlastníků jednotek vůči vlastníkům jednotek. Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku bytu se nepříhlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy na náklady se správou domu a pozemku.

V zákoně je tedy prakticky řečeno, že zálohy vložené na účet společenství vlastníků jednotek (SVJ) jsou tedy nevratnými zálohami a při prodeji bytu tedy majitel bytu své zálohy zpět nedostává. Peníze zůstávají na účtu SVJ a budou použité na opravu společných částí domu spolu s příspěvky ostatních majitelů bytů.

Nastává tu ale jedna varianta, a to že si společenství vlastníků ve stanovách odsouhlasí, že se finance vložené jako zálohy do fondu oprav vracet bývalým majitelům bytů budou.

Podobný spor se řešil nedávno na Nejvyšším soudě (sp. zn. 29 Cdo 3160/2011, ze dne 28. 2. 2013) a bylo rozhodnuto takto:

I v případě, že si společenství vlastníků vloží do stanov ustanovení, že se při prodeji bytu budou vracet zálohy na fond oprav bývalému majiteli bytu, je toto ustanovení neplatné a odporuje zákonu č. 451/2001 Sb. § 15 odst. 4, kde je výslovně určeno,  že zálohy poskytnuté podle § 15 odst. 2 zákona se v případě změny vlastníka jednotky s původním vlastníkem nevypořádávají.

Zálohy, které jsou tedy vložené do fondu oprav tam také zůstávají a to ani tehdy, když je to ve stanovách vlastníků určeno jinak.

Zálohy složené původním vlastníkem se stávají závazkem společenství vůči novému vlastníku bytu. Záleží na smluvních stranách, jak se domluví ve smlouvě o převodu bytu, zda se např. výše nevyčerpaných záloh promítne v ceně za převod jednotky, popř. bude jinak ve vztahu mezi nimi vypořádána.